¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Hay distintos motivos para querer cancelar una hipoteca, y otros tantos para no hacerlo de manera prematura. Veremos a continuación los principales y arrojaremos luz sobre la gran pregunta: ¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Ventajas y desventajas de mantener un préstamo hipotecario

Los créditos hipotecarios se conceden a un plazo mayor y menos intereses que un préstamo personal, préstamo rápido o tarjeta de crédito. Se pueden solicitar para la compra de una vivienda, para la rehabilitación de la misma, o hipotecar una propiedad sin cargas para obtener liquidez.

La cuantía del préstamo, los plazos de devolución y el tipo de interés que al que se deberá hacer frente dependerá de las condiciones negociadas con la entidad.

La ventaja principal de mantener hipotecas es que el interés es muy bajo, y la cuota suele ser muy asumible. En caso de que no sea así porque las condiciones personales y económicas han sufrido un cambio, se puede solicitar una renegociación, una revisión de condiciones o buscar otra entidad con la que subrogar la hipoteca de forma más ventajosa.

No siempre es una opción inteligente cancelar una hipoteca, ya que abonar la cantidad necesaria para amortizar el préstamo (más los gastos que se derivan de ello y que más adelante desgranaremos) puede comprometer la liquidez en la economía familiar.

En caso de que se pueda hacer frente a las cuotas sin problema, se puede destinar ese dinero en lugar de para amortizar la hipoteca, para otros gastos o invertir en fondos de mayor rentabilidad.

Supongamos que una familia ahorra lo necesario para cancelar la hipoteca, pero poco después necesita comprar un coche, al haber destinado los ahorros a la cancelación de la hipoteca, tendrá que financiar la compra del vehículo. Los intereses devenidos de ese préstamo personal o financiación serán mucho mayores que los hipotecarios.

Por otro lado, mantener una hipoteca supone que la propiedad inmobiliaria no estaría libre de cargas y, por tanto, podría comprometer una posible operación de venta, o perjudicar en caso de que necesites un nuevo préstamo o crédito y afecte a tu índice de endeudamiento.

Qué es exactamente cancelar una hipoteca

Aunque pueda parecer una pregunta un poco absurda, no lo es en absoluto, ya que hay varios conceptos que debemos tener en cuenta y que se refieren a la cancelación de una hipoteca:

• Una hipoteca se cancela cuando se ha hecho frente al último pago del préstamo en tiempo y forma acordada.
• Una hipoteca puede cancelarse amortizando antes del plazo estipulado, abonando anticipadamente todo el monto que quedaba pendiente y los gastos asociados a la amortización.
• Liberar de cargas el inmueble en el registro.

Este último punto es el que quizá mucha gente desconozca. La vivienda seguirá presentando cargas en el registro y, por tanto, no se podrá vender ni volver a hipotecar hasta que se haya resuelto, incluso pasados años de haber acabado de pagar por completo el préstamo.

¿Qué tasas y gastos deberemos pagar para cancelar una hipoteca?

Todos los prestamos incluyen una cláusula de amortización. Esto significa que en caso de cancelar parcial o totalmente el préstamo, deberás pagar además un porcentaje. Este porcentaje funciona en concepto de “indemnización” por todos los intereses que el banco dejará de percibir al cancelar la deuda.

Puede, además que se incluyan gastos extra por tramitación, dependiendo de la entidad. Una vez hayamos pagado el préstamo por adelantado, incluyendo la amortización total, o bien haya llegado el momento de pagar la última letra y hayamos acabado con la deuda contraída, se debe solicitar el certificado de deuda cero.

Este documento es necesario para poder liberar de cargas la vivienda. El certificado no debe acarrear gasto alguno, pero una vez obtenido, debemos solicitar ante notario que se redacte una escritura de cancelación de la hipoteca. Será necesario satisfacer la tarifa del notario por este servicio.

A continuación, deberíamos llevar el documento a Hacienda, y allí rellenar los formularios pertinentes. Dependiendo en qué comunidad autónoma residas, podría llevar acarreado un pequeño impuesto (0,5% para viviendas no habituales).

Pasado este trámite, solo queda llevar toda la documentación al Registro de la Propiedad para actualizar la escritura de la vivienda, ahora sí, libre de cargas. Por supuesto, este procedimiento supone un desembolso, ya que en el Registro hay que abonar igualmente una minuta.

En resumen:

Para cancelar una hipoteca tendrás que tener en cuenta los siguientes gastos:

• En caso de cancelación por adelantado: El monto total que quede pendiente de deuda.
• Comisión por cancelación o amortización total del préstamo.
• Gastos de gestión (según entidades).
• Gastos de notaría y Registro de la propiedad para liberar de cargas el inmueble.
• Gastos de Gestoría (opcional) en caso de que prefieras que tramiten ellos todos los documentos necesarios para liberar de cargas la vivienda en el Registro.

¿Cómo puedo ahorrar gastos para cancelar la hipoteca?

Antes de cualquier otra acción, lo primero es asegurarnos de en qué situación económica nos encontramos, qué capital queda por pagar, y cuál sería el gasto asociado por amortización.

En la propia entidad bancaria te facilitan periódicamente un extracto en el que indica qué parte de capital y qué parte de intereses todavía queda por pagar.

Siempre que las condiciones no resulten favorables, puedes solicitar un estudio en otra entidad. Un cambio de banco puede mejorar tanto las cuotas como el tipo de interés, pero, sobre todo, facilitar la amortización del préstamo

Por otro lado, una gestoría podría tramitar toda la documentación. No es un proceso sencillo ni se podrá realizar en uno o dos días. Requiere varias firmas, tanto del notario, como de un apoderado de la entidad bancaria. Además, trámites en Hacienda y en el Registro. Una gestoría sin duda es la opción que más facilita el proceso, pero, por el contrario, conlleva gastos, ya que evidentemente presentarán la factura de sus servicios.

Siempre puedes armarte de paciencia y realizarlo tú mismo.

No siempre es necesario liberar de cargas la propiedad, solo es obligatorio en caso de que quieras venderla, o volver a hipotecarla, por lo tanto, esos gastos puedes ahorrarlos por un tiempo.

Como vemos, son muchos las dudas sobre cuanto cuesta cancelar una hipoteca ya que depende de muchos factores, y la mejor forma de saber si compensan o no, es estudiar detenidamente los gastos que nos supone amortizarla y los intereses que se pagarían de no hacerlo.