Hipotecas

A lo largo de nuestra vida, llega un momento en el que nos independizamos y empezamos a buscar la manera en la que podemos financiarnos nuestro nuevo hogar, y una de las palabras que más aparece en nuestra cabeza es: hipoteca. Aunque todos tengamos una definición básica de lo que significa una hipoteca, no todas son iguales.

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Existen muchos miedos acerca de las hipotecas por todo lo que ha pasado en los últimos tiempos, pero también es verdad que las hipotecas son un producto que tienen muchas ventajas y que ofrecen muchos tipos de hipotecas entre los que elegir.

Todas ellas con condiciones y términos que debemos entender antes de comprometernos, puesto que es un contrato del que nos debemos hacer cargo durante un largo período de tiempo y al que tenemos que hacer frente con una cantidad de dinero determinada todos los meses, pero atendiendo a ventajas como, por ejemplo, que al terminar de pagar nuestra hipoteca, el bien hipotecado será 100% nuestro.

Seguramente, muchos y muchas de nosotros y nosotras hubiésemos agradecido que en el instituto hubiesen puesto alguna asignatura en la que nos explicasen detenidamente conceptos como intereses, variables, hipotecas, cuentas bancarias, etc., obviamente las decisiones de nuestro futuro serían mucho más fáciles de tomar, pero como con el pasado no podemos hacer nada más que aprender de él,  vamos a seguir aprendiendo en el presente también.

Las hipotecas son conocidas como un instrumento de deuda, ya que su base es un préstamo hacia una persona la cual está obligada a pagar de vuelta de una manera determinada a la que se llega en un acuerdo entre el titular de la hipoteca futura y el banco que la gestiona pero no te asustes al escuchar la palabra “deuda”, porque también tiene muchas ventajas de las cuales podrás beneficiarte según el tipo de hipoteca que contrates, la entidad bancaria con la que lo hagas y, sobretodo, el bien que hipoteques.

En el momento de elegir nuestra hipoteca tenemos que conocer y valorar todas las ventajas y desventajas, sobre todo para quitarnos las dudas que pueden hacernos no confiar en un producto que están siendo los productos líderes del mercado.

Las hipotecas son utilizadas por los individuos y las empresas para hacer grandes compras de bienes sin tener que pagar el valor total por adelantado, es decir, comprarnos una casa de gran valor sin disponer del dinero en efectivo para tal compra en ese momento.

Durante un período de años, el titular de la hipoteca deberá hacer frente al pago del préstamo junto a los intereses que, según los términos y condiciones firmadas en el contrato, se sumarán a las cuotas y una vez finalizadas todas las “letras” o pagos de dicha hipoteca, el titular poseerá la propiedad libre de cargas y podrá hacer y disponer de ella como quiera, ¿un gran intercambio, no?

Si el titular de la hipoteca deja de pagarla y no cumple con los términos de dicha hipoteca, el banco puede ejecutarla, lo que se traduce como ejecutar el desahucio del titular de su bien inmueble, por ejemplo, aunque hay otras opciones a las que podemos optar antes de llegar a esta última.

Las hipotecas son un producto poliédrico que pueden cubrir muchas de nuestras necesidades de una sola vez, pero los factores más importantes en las que nos tenemos que fijar para saber si una hipoteca es la adecuada para nosotros son los siguientes:

• Tipo de interés de la hipoteca
• Plazo máximo para devolver la hipoteca
• Tipos de comisiones que se nos cobrarán
• Si será obligado contratar otro tipo de productos

Una vez que tenemos claro qué es una hipoteca, sus ventajas para nosotros y nosotras y nuestra vida y la calidad de la misma, y las cosas a las que debemos estar pendientes a la hora de que nos presenten las hipotecas que nos pueden venir bien por nuestro nivel de vida, nuestros ingresos, el bien inmueble que vamos a hipotecar, etc.,

Llega el momento de centrarnos en los tipos de hipotecas que existen y elegir cual sería el más recomendable para nosotros y nosotras o, por lo menos, aquella hipoteca que puede afectar menos a nuestros bolsillos, un aspecto que hace que las hipotecas se consideren un producto financiero muy atractivo para aquellos y aquellas que buscan una manera de evolucionar en su vida financiera.

El tipo de interés de una hipoteca es un factor importante y vital para el éxito de su transacción. Por ende, no es cuestión de un par de días tomar la elección correcta por el tipo de interés. En este sentido, el tipo de interés más común es el llamado interés fijo. De esa manera, cuando se contrate una hipoteca, se sabrá de antemano cuál es la cuota que se pagará por cada uno de los meses que esté vigente este producto financiero. Normalmente las hipotecas con interés fijo van dirigidos a la compra de un inmueble principal –personas que no tengan techo propio- y nunca alcanza la totalidad del financiamiento –los mejores llegan hasta el 85% del total del valor del inmueble-.

La principal ventaja de las hipotecas con interés fijo es que conocemos de antemano cuáles serán las cuotas. ¡Sin sorpresas!

En el caso estrictamente español, existen las hipotecas de interés variable. En este caso, se cotizan dependiendo del valor que tenga Euribor en el mercado. Por ende, el comportamiento de este indicador financiero a lo largo del plazo de su hipoteca hará que pague menos o más, dependiendo del rendimiento propio de Euribor. Este tipo de interés permite menos planificación, porque nunca sabremos de antemano cuál será la cuota mensual, y las amortizaciones no suelen planificarse tampoco.

El tercer tipo de interés para una hipoteca se llama interés mixto. Como su nombre lo indica, es una mixtura entre el interés fijo y el variable. Por tanto, se paga un porcentaje (nunca mayor al 50%) con interés fijo y el restante con interés variable tomando a Euribor como referencia en el caso de España. En los últimos tiempos ha sido uno de los modelos más buscados para contratación de hipotecas.

Aunque el interés fijo pueda parecer el mejor y debería ser la norma, en España el interés variable o el mixto son los que más aparecen a disposición de los interesados. Siempre tomando a Euribor como referencia.

Hipotecas con tipos de interés fijo

Si somos unas personas que necesitamos saber qué pasa con nuestro dinero, que necesitamos una organización muy estricta para poder llevar el mes con un control más o menos con eficacia, una hipoteca de interés fijo es la hipoteca que nos está esperando.

Es aquella hipoteca que, como su nombre indica, tiene un interés fijo durante todo el período que dura la hipoteca, es decir, su factor distintivo del resto de hipotecas es que el interés que se aplicará al pago de cada plazo al que deberemos hacer frente se conoce desde el momento en el que firmamos el contrato de la hipoteca y nunca varía.

El beneficio de este tipo de hipotecas es que el titular no tendrá que enfrentarse a diferentes cantidades de pagos cada mes que fluctúen por motivos externos al banco como, por ejemplo, por los tipos de interés.

Así que si estás buscando una hipoteca que te permita realizar un presupuesto mensual realista ya que sabes con exactitud que, todos los meses, el pago de la hipoteca será el mismo y no habrá ningún susto adicional, no lo pienses más e infórmate en tu entidad financiera por esta hipoteca e hipoteca aquel bien que estás deseando tener.

Este interés fijo puede venir establecido por el propio banco a la hora de realizar el contrato o, por otro lado, podemos negociar un interés que nos venga mejor y que creamos que es el oportuno para cumplir con el resto de requisitos del compromiso.

Hipoteca con tipo de interés variable

Su propio nombre lo dice, es una hipoteca que trabaja con intereses variables a lo largo de toda la vida de la hipoteca, dure todos los años que dure. También es conocida como “hipoteca de interés ajustable”.

Esta hipoteca está reservada para aquellos que tienen una solvencia económica suficiente como para poder aguantar cambios económicos en sus cuotas de hipoteca y que eso no suponga grandes cambios en su economía del día a día, pueden apostar por este producto sin que les provoque grandes dolores de cabeza.

Durante los primeros seis meses e incluso el primer año, se estable un período en el que se trabaja con un interés fijo para que el titular de la hipoteca vaya adaptando sus ingresos a la nueva situación, siempre siendo mayor del que tendrá que pagar posteriormente en las cuotas futuras.

Esta hipoteca marca los intereses que sumará a las cuotas del titular según los tipos de interés que vayan sucediendo en el mercado en el momento de cargar la cuota en la cuenta del titular, por lo que este puede salir perdiendo o ganando según vaya el día en los mercados económicos.

El principal problema de este tipo de hipotecas es la incertidumbre que provocan, ya que nunca sabrás cuanto es exactamente la cuota de hipoteca que pagarás ese mes. Por lo que no puedes organizar tus ingresos de una manera realista.

Hipotecas mixtas

Es una manera de adaptar nuestra hipoteca a la situación real o hipotética que podemos tener en nuestra vida, ya que podemos tener una vida inestable, hablando económicamente, y después más estable, por lo que podremos pagar nuestra hipoteca de una manera más acertada si lo hacemos así.

Esta opción es la que nos ofrece este tipo de hipotecas, que son las que más en auge están en los últimos tiempos, sobre todo entre la población más joven que compra su primera casa.

Se basa, principalmente, en una combinación de las hipotecas vistas anteriormente: una parte fija y otra variable de una hipoteca que permite combinar con cierta flexibilidad y certeza a la vez nuestros ahorros.

¿Por qué sería la mejor opción? Porque podemos elegir la cantidad de la hipoteca que queremos que esté bajo el interés fijo y cual bajo el interés variable, para así no perder detalle de cuándo comenzarán a cambiar los tamaños de nuestras cuotas y seguir su rastro en los extractos, ahí decidiremos cuanta organización necesitamos y cuánta no.

También la porción de cuotas que pagaremos bajo los intereses fijos nos dan la tranquilidad y certeza de lo que vamos a pagar durante todos esos meses, e incluso años, protegiéndonos de posibles fluctuaciones de los tipos de interés del mercado.

Debemos ser inteligentes y jugar con las porciones que dejamos bajo un tipo de interés u otro; la porción que decidamos poner bajo los intereses variables, le estamos otorgando de una serie de características flexibles ya que estarán sujetos a cambios que vendrán de fuera del propio banco y que no podremos controlar, por lo que no podremos saber cuánto pagaremos de cuota durante este período de tiempo, así que tendremos que saber cuánto tiempo estamos dispuestos a pagar “a ciegas”.

Algo que tenemos que tener claro cuando queramos trabajar con este tipo de hipotecas, es que mínimo un año, debemos estar con un tipo de interés fijo, ya que menos de ese tiempo no se podría considerar una hipoteca mixta. Después de ese período de tiempo, podemos trabajar con tipos de interés variable el resto del tiempo de hipoteca que nos quede si así queremos que sea.

Sin duda, la hipoteca más ofrecida en la actualidad es la que llamamos de subrogación al promotor. Tras la llamada “crisis del cemento” en España, donde muchos promotores se quedaron sin vender sus inmuebles nuevos, este tipo de hipotecas cobró bastante sentido. En tal caso, lo que ofrece es involucrarse en la hipoteca que ya el promotor y la entidad financiera acordaron, en lugar de iniciar un procedimiento nuevo y una contratación nueva, con los gastos que todo el trámite amerita.

Es aconsejable este tipo de hipotecas sólo cuando, en términos de beneficios, el contrato firmado entre promotor y banco resulta mucho más interesante. De no existir mucha varianza con lo que esperabas obtener por cuenta propia, es mejor iniciar un procedimiento nuevo, aunque se trate del mismo inmueble.

Una de las hipotecas más sonadas según su naturaleza, y según la economía española actual, es la que reunifica todas las deudas anteriores. Muy común en las familias que, por cualquier motivo, se encuentran en un estado de sobre endeudamiento (préstamos, tarjetas de crédito, otros) y necesitan volver a tener mayores ingresos que gastos. En tal sentido, las entidades financieras aceptan otorgar una segunda hipoteca por englobar todas sus deudas en una sola cuota mensual.

El beneficio de este tipo de hipoteca es que el plazo para cancelación se alarga, por lo que las cuotas mensuales se reducen en cuanto a su monto mínimo. Sin embargo, hipotecar nuevamente el inmueble puede representar un riesgo insostenible si no se toman las medidas económicas pertinentes dentro del núcleo personal o familiar.

En este sentido también existe la re-hipotecación de su vivienda. Aunque, dadas las condiciones actuales de vida, los bancos son más reacios a la aprobación de la unificación de deuda tomando en cuenta una hipoteca anterior, por más pequeño que sea el monto en la actualidad.

Las reunificaciones de deuda para hipotecas no han desaparecido del todo, y es posible encontrar esta opción en algunas entidades bancarias. Lo útil y más sano en todos los casos es preguntar antes de proponer, para ir ajustando su pedido a la propuesta más flexible que la entidad pueda disponer.

Finalmente, existe lo que llamamos hipoteca inversa. Normalmente, se asocia a las personas de edad avanzada o adultos mayores que tienen un inmueble en propiedad y quieren recibir dinero por concepto de la misma para los últimos días de su vida. Se denomina inversa porque, en realidad, los dueños de la casa no pagan nada, sino que reciben por parte del banco una cuota mensual. Cuando los propietarios legales del inmueble fallecen, el inmueble queda en manos de la entidad bancaria.

Antes de buscar una hipoteca, lo mejor que debe hacerse es tener una propuesta inicial de donde partir. Es decir, hacer en borrador lo que se espera obtener, y a partir de allí ir ajustando la medida de acuerdo a las propuestas que existen en el mercado. En este sentido, los comparadores de hipotecas representan una opción preponderante porque permiten analizar y comparar sin moverte de casa. Sólo cuando consigas una o varias propuestas que te llamen la atención, puedes dirigirte a sus oficinas y encontrar la hipoteca soñada.

Lo más importante, sin embargo, es analizar bien cada una de las propuestas que te hayan dado y basarte en la paciencia para encontrar la mejor hipoteca posible. Leer los contratos varias veces, las letras pequeñas y esos términos especiales que nunca faltan es lo que hará la diferencia entre contratar una hipoteca y contratar la mejor hipoteca.

Las hipotecas son deudas –o inversiones- que se llevarán por plazos bastante amplios (casi siempre superiores a los 20 años). Por eso, no conviene tomar una mala decisión al escoger la entidad financiera, el tipo de hipoteca, y el monto de la misma.

El tipo de inmueble y las hipotecas

No todas las hipotecas son iguales. Y esto aplica para muchos asuntos diferentes. Pero, si hay una diferenciación amplia entre las hipotecas es en lo que se refiere al tipo de inmueble. En el caso de que tengas planeado conseguir una hipoteca para tu vivienda principal, bien sea porque vivas en situación de arriendo o en casa de un familiar, encontrarás siempre mejores propuestas hipotecarias en comparación a si planeas contratar una hipoteca para adquirir una segunda vivienda.

Además, las entidades bancarias suelen ofrecer mejores hipotecas para los inmuebles que tienen en su cartera o haberes. Es algo que debes tomar en cuenta y siempre preguntar al promotor hipotecario que te atienda. Finalmente, los inmuebles que necesiten reformas o sean rústicos pueden conseguir un menor porcentaje de financiamiento que los que están listos para habitar, porque aplica la lógica de que el propietario necesitaría invertir más dinero de su cuenta en el primer caso, lo que aumenta el riesgo de impago con respecto al segundo. ¡Es algo a considerar, siempre!